ハウスクリーニング 特約 交渉 14


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杉並区 横浜市栄区 千葉市若葉区 大切な資産である不動産の問題を法律を駆使して解決に導きます。, 不動産管理業者の方々にとって、原状回復(ハウスクリーニング)は非常に悩ましい問題です。, 原状回復(ハウスクリーニング)費用は、思ったよりも高額となることも多く、この負担について賃借人の方々に事前にきちんと説明をしておかないと、思わぬトラブルを招きかねません。, また、原状回復の負担範囲についても、不動産管理業者と賃借人の範囲で認識のずれがあると、やはりトラブルの元となります。, そこで、今回は、原状回復にまつわる基礎的な知識について説明していくと共に、実務上付されることの多い原状回復費用特約につき、その有効性を中心に解説していきます。, 賃貸借契約の解約時に生じるとされる原状回復義務とは、賃貸借契約に基づいて課される、対象となった物件を(契約における使用収益によって予定された損耗等を除いて)契約開始当時の現状に戻すという、賃借人に課される義務のことです(詳細は後述します)。, 具体的なものとしては、賃借人が物件に持ち込んだもの収去・通常の使用収益の範囲を超える、物件に対する損傷等の修繕・補修等が挙げられます。, 賃借人負担…賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等 ※1, 具体例についてより詳しく知りたい、という方がいらっしゃいましたら、国土交通省住宅局が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)※2」を参照していただくのが良いかと思います。, ※1 なお、2020年に施行される民法改正では、賃借人の現状回復務が明文化される(改正民法621条)。義務の内容については大きな変化はない。, ※2 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf, 賃貸人、賃借人が負う原状回復義務の範囲については⑵で述べた通りではありますが、実務上は、賃貸借契約締結時点で、「原状回復(ハウスクリーニング)費用は賃借人の負担とする」などといった特約(以下「現状費用回復特約」といいます。)が付されていることが多く、この記事を見てくださっている管理業者の方々の多くも、賃借人との賃貸借契約を締結する際には、このような原状回復特約を付していることだと思われます。, しかし、このような原状回復費用特約は、その定め方によっては無効となってしまう可能性もあるのです。, 原状回復費用特約の有効性について、かつての裁判例は、本来賃貸人の負担である経年劣化等の自然損耗に関する原状回復費用を賃借人の負担とする特約(その効力)について、否定的な判断が主流でした。※3, しかし、以下の判決では、限定的ではあるものの、原状回復費用特約について有効であるとの判断がなされました。, 「賃貸借契約に敷引特約が付され,賃貸人が取得することになる金員(いわゆる敷引金)の額について契約書に明示されている場合には,賃借人は,賃料の額に加え,敷引金の額についても明確に認識した上で契約を締結するのであって,賃借人の負担については明確に合意されている。, そして,通常損耗等の補修費用は,賃料にこれを含ませてその回収が図られているのが通常だとしても,これに充てるべき金員を敷引金として授受する旨の合意が成立している場合には,その反面において,上記補修費用が含まれないものとして賃料の額が合意されているとみるのが相当であって,敷引特約によって賃借人が上記補修費用を二重に負担するということはできない。, また,上記補修費用に充てるために賃貸人が取得する金員を具体的な一定の額とすることは,通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を防止するといった観点から,あながち不合理なものとはいえず,敷引特約が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであると直ちにいうことはできない。, もっとも,消費者契約である賃貸借契約においては,賃借人は,通常,自らが賃借する物件に生ずる通常損耗等の補修費用の額については十分な情報を有していない上,賃貸人との交渉によって敷引特約を排除することも困難であることからすると,敷引金の額が敷引特約の趣旨からみて高額に過ぎる場合には,賃貸人と賃借人との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差を背景に,賃借人が一方的に不利益な負担を余儀なくされたものとみるべき場合が多いといえる。, そうすると,消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は,当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額,賃料の額,礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし,敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には,当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り,信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって,消費者契約法10条により無効となると解するのが相当である。」, 引用が長くなってしまい申し訳ありませんが、上記の裁判例で示された、原状回復特約の有効性判断のポイントは以下の2点です, 以上の2点のいずれかに抵触してしまうと、仮に争いとなった場合に、当該特約が無効(不成立)と判断されてしまう可能性が高いので、もし心当たりのある不動産業者の方がいらっしゃるのであれば、急いで修正するようにしてください。※5, なお、上記でも紹介した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、争いを防ぐために, ※3 大阪高裁平成16年12月17日判決等。なお、上記原状回復特約を否定的に解する理由として、判決では「賃料のほかに原状回復費用を賃借人におわせる旨の特約は、経済的に二重の負担を課すものであって、消費者契約法10条(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)に反するものである」ということが述べられている。, ※4 なお、敷引特約の形をとる場合には「明示された敷引額が原状回復費用といえるか(敷引額のうちいくらが原状回復費用といえるか)という点についても明示しておいた方が良いと思われる(上記判決の岡部反対意見参照)。, ※5 なお、過去の裁判例において、無効(もしくは、一般条項に過ぎない)と判断された例としては, ・入居期間の長短を問わず、本物件の障子、襖、網戸の各張替え、畳の表替え及びルームクリーニングをし、これに要する費用は賃借人が負担する, といった例が挙げられる。(ただし、いずれも平成23年判決前のものであることに留意する必要はある), ①で引用した平成23年3月24日判決により、原状回復費用特約について、一定の基準の下、有効性が認められることとなりましたし、実務上も、上記判例を元に動いているといえるでしょう。, しかし、上記判決によって、原状回復費用特約に関するすべての問題が解決した、とまではいえません。特に、特約で定められた「原状回復」の範囲については、裁判例等が確立されているとは言い難いです。, 例えば、ⅰ、ⅱの条件を満たし、上記判例上有効性が認められうる原状回復費用特約を盛り込んだとしても、賃借人退去時に実際に行った原状回復行為及びその費用が、すべて「原状回復」として必要なものであったか、という問題が生じる可能性があります。, 退去時に賃借人から「原状回復費用として、このような費用までも負担させられると思わなかった」というところで揉めないよう、契約時点で原状回復として具体的にどのような行為を行うのか、賃借人にきちんと説明しておくことが重要です。, 実際の特約において、実際に行う原状回復の内容(例えば、「ハウスクリーニング(室内清掃)及び損傷・汚れが目立つ部分の壁紙の張替え」等)を明示しておくとなお良いでしょう。※6, ※6 具体的な記載例については、前掲(現状回復をめぐるトラブルとガイドライン)も参照。, 以上では、原状回復をめぐる問題について、原状回復費用特約の有効性を中心に説明していきました。, 管理業者・オーナーの方々にとって特に理解して頂きたいのは、「通常損耗は基本的にこちら側負担であり、特約によって例外的に賃借人負担とすることが可能にすぎない」ということです。, そして、上記判例の通り、特約も定め方によっては無効となるので、契約書の記載等には細心の注意を払ってください。, もし、自分自身での契約書チェックに不安があるのでしたら、弁護士に相談するのも一つの手でしょう。, 03-3277-7077

横浜市泉区 ©Copyright2020 敷金返還.com.All Rights Reserved. 特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約等)とは、原状回復の原則とは異なった契約内容によって退去時精算する契約内容のこといいます。 裁判所の判例やガイドラインでは、経年劣化・通常損耗の復旧費用は「賃料の中に含まれている」と判断されおり、本来は敷金から差し引くこと� 小平市 川崎市麻生区 文京区 国分寺市
さいたま市北区 中野区 横浜市緑区 小金井市 江東区 不動産管理会社・不動産オーナーに向けて不動産(土地建物)トラブルや不動産に関わる法律問題について、サービス紹介や法律問題そのほかの情報提供を目的とした不動産問題に関する専門サイトです。, 賃貸借契約に敷引特約が付され,賃貸人が取得することになる金員(いわゆる敷引金)の額について契約書に明示されている場合, 当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額,賃料の額,礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし,敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合, http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf, 老朽化物件を建て替えたいので賃借人への明渡を求めたい|不動産売買・賃貸借の法律相談, お電話を頂くと受付事務局がお名前、ご住所、お電話番号及びご相談の概要を聞き取り致します。, ⅱ:各種事情に照らし、賃借人負担とされる原状回復費用の額が高額すぎるものとは評価されないこと, 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること.

敷金返還、原状回復に関するご相談・ご依頼に関するお問い合わせはこちらから お気軽にお問い合わせください. 川崎市宮前区, 千葉市中央区 横浜市保土ヶ谷区、 賃貸物件の原状回復特約とハウスクリーニング特約について解説。原状回復・ハウスクリーニングの費用を借主・貸主のどちらが支払うかや、原状回復をどの範囲まで行うべきかについてまとめています。賃貸物件のオーナーの方はぜひご参考ください。 墨田区 稲城市 北区 ⑶原状回復費用特約の有効性. 市川市 西東京市, 横浜市西区 浦安市, さいたま市西区 横浜市神奈川区 武蔵野市 練馬区


川崎市多摩区 立川市 敷金返還.comは、敷金返還・原状回復費用の減額請求に関する内容証明郵便の作成代行を中心業務とする『NEXT行政書士事務所』が運営しています。, みなさんは、「クリーニング費用」や「畳の表替え費用」といった費用を退去時に請求されたことはないでしょうか?, クリーニング費用や畳の表替え費用といった補修費用は経年劣化・通常損耗に分類され、本来であれば“貸主負担”が原則です。しかし、クリーニング費用や畳の表替え費用を請求された借主の方はきっと多いはずです。, なぜ、こういった経年劣化・通常損耗に分類される補修費用まで借主に請求されるのかと言うと、それは“契約内容で決められているから”です。, この契約内容で決められていることを、特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約)といいます。, 敷金が返還されるかのポイントは、大きくわけて「契約内容」と「故意・過失等の有無」の二つです。, 本記事では、上記“契約内容”を中心に、『敷金返還されるかの目安!!契約書は”特約”に注目しよう!!』について詳しく解説致します。, 敷金返還されるかどうか不安に思っていらっしゃる方は、まず本記事でご紹介する“特約”について確認してみることをおススメします。, 特約(原状回復特約・ハウスクリーニング特約等)とは、原状回復の原則とは異なった契約内容によって退去時精算する契約内容のこといいます。, 裁判所の判例やガイドラインでは、経年劣化・通常損耗の復旧費用は「賃料の中に含まれている」と判断されおり、本来は敷金から差し引くことは出来ません。, しかし、貸主・不動産会社の多くはこの“特約”を根拠として、経年劣化・通常損耗の復旧費用を借主負担としています。, 「本来貸主負担であるはずの経年劣化・通常損耗の復旧費を、契約によって借主負担にすることは認められるのか?」と疑問に思う方もいらっしゃると思いますが“基本的には”認められています。, 民法には「契約自由の原則」という考え方があり、貸主・借主双方が納得していれば上記原則とは異なった契約にすることは認められているからです。, しかし、特約は“基本的”に認められている=無条件で認められているというわけではありません。, そこで裁判所は、借主と貸主との間に情報の質や量、交渉力などの面で差があることを認めた上で、借主の不利となる特約が有効であるためには一定の要件が必要であると判示し、要件を満たしていない契約は消費者契約法により無効(簡単にいうと、その特約は最初からなかったという意味)とすることにより、借主を保護しています。, 「どのような特約が有効になるのか」については、弊所記事『知っていると敷金返還に有利!!特約(原状回復・クリーニング特約)について!!』で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。, 敷金返還において“特約”の存在は非常に大きなものです。敷金・原状回復トラブルの5割強は“契約内容”がらみだからです。, 特約の「意味」「効力」「有効性」を知っているだけで、貸主・不動産会社との交渉で優位に立てる可能性が高まります。ぜひ、本記事を参考にしていただき“敷金全額返還”を勝ち取ってください!!, 年間1,000件以上の相談実績!! 「法律」「国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』」「判例」の内容に沿った、適正と考えられる原状回復費用を無料で査定させていただきます。, 敷金返還.comを運営しております「NEXT行政書士事務所」代表の永井 恒司(ながい こうじ)と申します。, 敷金返還・原状回復費用の減額請求に関する内容証明郵便の作成は、ぜひ弊所にお任せください!!, 敷金返還comは、敷金返還に関する内容証明郵便作成代行に特化した「NEXT行政書士事務所」が運営しております。. 世田谷区 草加市 横浜市戸塚区 横浜市南区 狛江市 川口市 蕨市

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